Las operaciones crecen con fuerza de la mano de los inmuebles usados. En cambio, los desarrollos nuevos se mueven a ritmo lento ante la baja rentabilidad provocada por la fuerte suba de los costos de construcci\u00f3n en d\u00f3lares<\/p>\n
El mercado inmobiliario exhibe dos caras, en apariencia, contradictorias. <\/p>\n
Por un lado, las operaciones de compraventa de inmuebles vienen creciendo a ritmo acelerado; por el otro, la baj\u00edsima rentabilidad de los desarrollos ante el fuerte incremento de los costos de construcci\u00f3n en d\u00f3lares viene enlenteciendo la puesta en marcha de nuevos emprendimientos.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 factor explica que se est\u00e9n registrando esas dos tendencias en simult\u00e1neo? “En cantidad de escrituras estamos en niveles r\u00e9cord, pero ese boom est\u00e1 siendo impulsado m\u00e1s que nada por los (inmuebles) usados”, dijo a El Economista Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. “El sector desarrollista, en cambio, est\u00e1 m\u00e1s complicado: para que un negocio inmobiliario sea rentable con este nivel de costos, los precios deber\u00edan ser bastante m\u00e1s altos que los actuales”, agreg\u00f3.<\/p>\n
En los \u00faltimos dos a\u00f1os, la demanda de casas y departamentos usados, que ven\u00eda muy rezagada, recibi\u00f3 dos est\u00edmulos potentes. “La derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres, que provoc\u00f3 que se volvieran a demandar inmuebles para poner en renta, y la aparici\u00f3n de los pr\u00e9stamos hipotecarios reactivaron mucho el mundo del usado”, dijo a El Economista Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). <\/p>\n
Con un mercado de usados sobreofertado, el crecimiento de la demanda que se viene registrando desde el a\u00f1o pasado a\u00fan no alcanza como para impulsar los precios de ese tipo de inmuebles a niveles a niveles comparables con el pico registrado en 2017, antes del estallido cambiario durante el gobierno de Mauricio Macri. Los valores promedio del metro cuadrado de un inmueble usado en la ciudad de Buenos Aires est\u00e1n por debajo de los U$S 2.000, todav\u00eda 25% inferior al precio de las unidades a estrenar. “Eso lo est\u00e1 percibiendo una parte de la poblaci\u00f3n que busca aprovechar esa situaci\u00f3n”, dijo G\u00f3mez Picasso. “Hoy las propiedades usadas se est\u00e1n vendiendo a un precio que est\u00e1 por debajo incluso de su valor de refacci\u00f3n”, a\u00f1adi\u00f3.<\/p>\n
Con esos est\u00edmulos, en la ciudad de Buenos Aires la cantidad de escrituras ascendi\u00f3 en septiembre a 6.998 registros, un incremento del 35,7% con respecto al mismo mes de 2024, seg\u00fan el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. Se trat\u00f3 del tercer mejor septiembre de toda la serie hist\u00f3rica. En tanto, en la provincia de Buenos Aires se registraron en septiembre 14.366 operaciones de compraventa, un alza interanual del 44%, de acuerdo al Colegio de Escribanos bonaerense. <\/p>\n
Parte de ese impulso proviene del incipiente regreso del cr\u00e9dito hipotecario. En la ciudad de Buenos Aires, entre enero y septiembre se concretaron 10.827 operaciones con cr\u00e9dito, cinco veces m\u00e1s que en el mismo per\u00edodo del a\u00f1o pasado. <\/p>\n
En tanto, en la provincia el n\u00famero de hipotecas en los primeros nueve meses del a\u00f1o ascendi\u00f3 a 17.157, m\u00e1s de cuatro veces por encima del total del mismo per\u00edodo de 2024. Con eso, la porci\u00f3n del cr\u00e9dito sobre el total de escrituras ya alcanza al 17%. “Si bien los requisitos son todav\u00eda muy altos y solo puede acceder a estos pr\u00e9stamos una porci\u00f3n muy reducida de la poblaci\u00f3n, esa porci\u00f3n no deja de ser mucha gente, con lo que sigue habiendo una demanda fuerte”, se\u00f1al\u00f3 G\u00f3mez Picasso.<\/p>\n
En todo caso, al igual que lo que sucede en otros rubros de la econom\u00eda, la demanda de inmuebles parece estar limitada a los segmentos de mayor poder adquisitivo. Si bien el precio de oferta promedio en departamentos usados es de U$S 1.920 por metro cuadrado para un dos ambientes y de U$S 1.807 para un tres ambientes, un \u00edndice que elabora Reporte Inmobiliario, en conjunto con la Universidad del CEMA y la red Remax, da cuenta de que el precio de cierre real de las operaciones ronda un valor promedio es de U$S 2.105 por metro cuadrado. <\/p>\n
“Eso demuestra que el que tiene poder adquisitivo est\u00e1 eligiendo lo bueno o bien ubicado, o las dos cosas a la vez”, dijo G\u00f3mez Picasso. “Se est\u00e1n vendiendo m\u00e1s las propiedades caras y eso es lo que empuja hacia arriba los precios promedio de cierre de las operaciones”.
\nM\u00e1rgenes apretados<\/p>\n
Con la demanda sesgada hacia los usados, el mayor movimiento del mercado no se tradujo en una suba de precios de los inmuebles nuevos, un panorama que viene ajustando los niveles de rentabilidad de los desarrolladores. <\/p>\n
“En el mundo de los nuevos, en los \u00faltimos dos a\u00f1os tuvimos un encarecimiento brutal del costo de construcci\u00f3n en l\u00ednea con el encarecimiento de todo en Argentina, pero los precios no subieron al mismo ritmo, entre otras cosas, porque el usado compet\u00eda con valores de venta mucho m\u00e1s bajos”, dijo Tabakman. “Entre comprar un inmueble nuevo con costos de construcci\u00f3n que duplican a los que se registraban durante el gobierno anterior y comprar un usado con precios que apenas han subido, la demanda del producto nuevo o en pozo se enfr\u00edo mucho”, agreg\u00f3.<\/p>\n
En la ciudad de Buenos Aires el costo de construcci\u00f3n ronda entre U$S 1.500 y U$S 1.600 por metro cuadrado. Si a eso se agrega el valor de la tierra y utilidad, los desarrollos nuevos quedan entre U$S 2.200 y U$S 2.300 por metro cuadrado. Con eso, los costos de construcci\u00f3n en d\u00f3lares est\u00e1n entre el 20% y el 30% por encima del pico anterior alcanzado en 2017-2018. “Para tener hoy los costos de construcci\u00f3n promedio de los \u00faltimos a\u00f1os, el d\u00f3lar tendr\u00eda que estar por encima de los 3.200 pesos”, se\u00f1al\u00f3 G\u00f3mez Picasso. <\/p>\n
Sin una recuperaci\u00f3n significativa de los precios luego de la abrupta ca\u00edda registrada en la pandemia y en la crisis econ\u00f3mica posterior, el aumento de los costos en d\u00f3lares en un escenario de tipo de cambio intervenido redujo al extremo los m\u00e1rgenes. Para G\u00f3mez Picasso, de Reporte Inmobiliario, “hoy el negocio no cierra”. <\/p>\n
“Por eso, lo que m\u00e1s se est\u00e1 lanzando al mercado es el modelo de desarrollo al costo, en el que se asume entre el comprador y el desarrollista el riesgo cambiario y de inflaci\u00f3n dado que las cuotas se van a ajustando en funci\u00f3n de los costos de construcci\u00f3n medidos en pesos”, dijo. “Si bien ese modelo asegura que no habr\u00e1 ninguna asimetr\u00eda ni para el constructor ni para el comprador, tampoco con eso es tan f\u00e1cil tentar a los compradores porque las cuotas ascienden a cifras millonarias en pesos y no son muchos los que las pueden pagar”. <\/p>\n
Aun en ese dif\u00edcil panorama, entre los constructores y desarrolladores hay expectativas relativamente favorables para el a\u00f1o pr\u00f3ximo. <\/p>\n
Por un lado, en los \u00faltimos meses los costos han ido frenando la tendencia ascendente. “La suba del d\u00f3lar en el per\u00edodo preelectoral ayud\u00f3 que el costo de construcci\u00f3n se acomodara un poco a la baja dado que, producto de la recesi\u00f3n, la suba del d\u00f3lar no se traslad\u00f3 al precio de los insumos de construcci\u00f3n”, dijo Tabakman. En esa carrera por reducir costos, otro factor que viene tomando cada vez mayor relevancia es el incremento de las importaciones de cer\u00e1micos y porcellanatos, marmoler\u00eda, grifer\u00edas, sanitarios y carpinter\u00edas de aluminio, entre otros insumos de la construcci\u00f3n. <\/p>\n
En todo caso, adem\u00e1s del freno que se viene registrando en la suba de los costos, la mayor apuesta de los desarrolladores pasa por un aumento de los precios de las unidades a estrenar. “Cuando asumi\u00f3 este gobierno, el indicador de Zonaprop se\u00f1alaba que el stock de unidades usadas no vendidas se pod\u00eda absorber en dos a\u00f1os y medio; actualmente, ese ratio ya da 1,1”, se\u00f1al\u00f3 Tabakman. “Nuestra expectativa es que siga bajando ese stock y que en alg\u00fan momento la gente encuentre m\u00e1s atractivo comprar lo nuevo que lo usado”. <\/p>\n
Superadas las cl\u00e1sicas incertidumbres de cada proceso electoral en Argentina, el mercado inmobiliario prev\u00e9 una nueva oleada de operaciones, una tendencia que, de confirmarse, podr\u00eda empezar a extenderse a los inmuebles nuevos. A\u00fan con las inc\u00f3gnitas abiertas en torno a c\u00f3mo ser\u00e1n resueltas -o no- las evidentes debilidades que hoy exhibe el esquema econ\u00f3mico, los desarrolladores se esperanzan con un cambio de ciclo. “Con una econom\u00eda m\u00e1s previsible y m\u00e1s estable en los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os, los precios de venta deber\u00edan seguir subiendo, y con eso mejorar la rentabilidad del desarrollo inmobiliario”, dijo Tabakman. “Si las acciones de YPF y Pampa Energ\u00eda se duplicaron, al igual que los bonos, y el precio del metro cuadrado no se movi\u00f3, esperamos que los inversores piensen que es un buen momento para comprar inmuebles”, concluy\u00f3.<\/p>\n
Fuente: El Economista<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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