Las l\u00edneas de financiamiento para la compra de inmuebles tuvieron dos a\u00f1os excepcionales, pero todav\u00eda hay varios desaf\u00edos estructurales pendientes para su sostenibilidad<\/p>\n
Los cr\u00e9ditos hipotecarios mostraron un notable incremento en 2025, pero el acceso sigue siendo limitado y representan apenas una peque\u00f1a parte del financiamiento total. <\/p>\n
Para 2026, la tendencia positiva podr\u00eda continuar si el contexto econ\u00f3mico acompa\u00f1a, se moderan las tasas de inter\u00e9s y se facilita el acceso. Fuentes del sector bancario advierten que ser\u00e1 necesario que se alineen varias condiciones clave.<\/p>\n
Un informe de First Capital Group detall\u00f3 que las l\u00edneas de cr\u00e9ditos hipotecarios -a tasa de inter\u00e9s variable y los ajustables por inflaci\u00f3n\/UVA-, exhibieron durante el a\u00f1o pasado el mayor crecimiento porcentual de todo el sistema de pr\u00e9stamos en pesos al sector privado.<\/p>\n
En diciembre, el stock total en este segmento alcanz\u00f3 $6,5 billones, lo que implic\u00f3 un aumento interanual nominal del 258,8% y del 173,9% en t\u00e9rminos reales.<\/p>\n
Durante gran parte de 2025, la toma de cr\u00e9ditos hipotecarios mostr\u00f3 dinamismo, aunque perdi\u00f3 impulso hacia el cierre.<\/p>\n
Con las elecciones legislativas mediante, en el segundo trimestre se observ\u00f3 una leve desaceleraci\u00f3n, sin comprometer el avance: en septiembre el stock super\u00f3 los $5,3 billones, con aumentos en t\u00e9rminos reales cercanos al 8,5% y r\u00e9cords consecutivos en montos colocados.<\/p>\n
En los \u00faltimos tres meses del a\u00f1o, el freno se profundiz\u00f3, siendo noviembre el de menor crecimiento, en un escenario marcado por la suba de las tasas de inter\u00e9s, menos colocaciones y mayor cautela macroecon\u00f3mica.<\/p>\n
First Capital remarc\u00f3 que dicha expansi\u00f3n de las operaciones debe interpretarse sobre una base inicial muy reducida. Actualmente, los cr\u00e9ditos hipotecarios representan alrededor del 5% del total del financiamiento en pesos al sector privado, por lo que todav\u00eda existe un amplio margen para su desarrollo.<\/p>\n
Vale mencionar que la morosidad bancaria de los pr\u00e9stamos a los hogares alcanz\u00f3 el 7,8% en octubre de 2025, triplic\u00f3 el nivel de igual mes de 2024 y se constituy\u00f3 en la proporci\u00f3n m\u00e1s alta de los \u00faltimos 15 a\u00f1os.<\/p>\n
No obstante, el economista Andr\u00e9s Salinas dijo que los impagos nunca constituyeron un problema grave en los cr\u00e9ditos hipotecarios UVA. \u201cDe hecho, es el tipo de pr\u00e9stamo con menor mora en todo el sistema financiero, si se analiza su historial a largo plazo\u201d.<\/p>\n
El analista record\u00f3 que en 2018 el financiamiento se otorg\u00f3 a personas con ingresos reales elevados, ofreciendo un amplio margen de seguridad, y efectivamente se mantuvo as\u00ed. En cambio, desde 2023 los ingresos permanecieron bajos y reci\u00e9n ahora comenzaron a recuperarse. <\/p>\n
\u201dEsto indica que los cr\u00e9ditos se conceden en un marco de recuperaci\u00f3n, por lo que los retrasos en los pagos probablemente no se transformar\u00e1n en un inconveniente, m\u00e1s all\u00e1 de algunos casos puntuales que siempre pueden presentarse\u201d, destac\u00f3.<\/p>\n
La contracara es que las condiciones son cada vez m\u00e1s restrictivas y solo acceden personas con alto poder adquisitivo.
\nBancos: perspectivas y condiciones<\/p>\n
En el sector bancario prev\u00e9n que los cr\u00e9ditos hipotecarios sigan creciendo en 2026 y 2027. \u201cEs un producto que nos interesa\u201d, afirmaron referentes del mercado. <\/p>\n
No obstante, la magnitud del crecimiento y las tasas de inter\u00e9s depender\u00e1n de varios factores:<\/p>\n
Posibilidades de securitizaci\u00f3n: depende de que el mercado de capitales est\u00e9 dispuesto a comprar los paquetes de hipotecas de los bancos, lo que les permitir\u00eda disponer de fondos para otorgar nuevos pr\u00e9stamos. \u201cEn el mundo, este financiamiento suele provenir de los fondos de pensi\u00f3n\u201d.
\n Pagos de salarios en billeteras: si se habilita el pago de salarios a trav\u00e9s de billeteras virtuales -como propone el dictamen del Senado en la reforma laboral- habr\u00eda menos fondos disponibles. Los dep\u00f3sitos se desviar\u00edan del sistema financiero, reduciendo la capacidad prestable que generan los \u201cdep\u00f3sitos estables\u201d, los cuales se destinan a los cr\u00e9ditos hipotecarios.
\n Riesgo pa\u00eds: a menor incertidumbre, menor ser\u00e1 la tasa de inter\u00e9s de mercado.
\n Inflaci\u00f3n: a mayor estabilidad de precios, menor ser\u00e1 la tasa de actualizaci\u00f3n y mejor la capacidad de repago.<\/p>\n
Seg\u00fan las fuentes, \u201clos dos primeros puntos afectan directamente el \u2018volumen\u2019 y la \u2018cantidad\u2019 de los cr\u00e9ditos, e indirectamente la tasa de inter\u00e9s. Estas variables explican en gran medida el crecimiento o la contracci\u00f3n de los pr\u00e9stamos. Los dos \u00faltimos inciden principalmente en la tasa de inter\u00e9s\u201d.<\/p>\n
Expectativas para 2026<\/p>\n
Guillermo Barbero, socio de First Capital, apunt\u00f3: \u201cLos n\u00fameros muestran un cambio de r\u00e9gimen respecto de a\u00f1os anteriores, con un producto que volvi\u00f3 a tener protagonismo. El desaf\u00edo hacia adelante ser\u00e1 sostener el crecimiento mediante fuentes de fondeo estables y condiciones que permitan ampliar el acceso sin comprometer la sostenibilidad del sistema\u201d.<\/p>\n
Barbero proyect\u00f3 que la expansi\u00f3n continuar\u00e1 en 2026, pero advirti\u00f3: \u201cHasta que no aparezca un mercado inversor dispuesto a comprar t\u00edtulos de carteras hipotecarias, ser\u00e1 dif\u00edcil empezar a ver mejores condiciones y vol\u00famenes realmente significativos\u201d.<\/p>\n
El desaf\u00edo hacia adelante ser\u00e1 sostener el crecimiento mediante fuentes de fondeo estables y condiciones que permitan ampliar el acceso (Barbero)<\/p>\n
El analista agreg\u00f3: \u201cActualmente se observa un ritmo de crecimiento razonable, pero insuficiente para cambiar el escenario o dinamizar un mercado inmobiliario que, adem\u00e1s, enfrenta costos de construcci\u00f3n muy elevados y un stock que se fue envejeciendo en los \u00faltimos a\u00f1os por la baja cantidad de operaciones. As\u00ed, mientras el mercado no termine de normalizarse, no puede esperarse un despegue real del cr\u00e9dito hipotecario\u201d.<\/p>\n
Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista de Empiria, consider\u00f3 que 2026 ser\u00e1 un a\u00f1o \u201ctranquilo\u201d en t\u00e9rminos de cr\u00e9dito. Explic\u00f3 que el financiamiento funciona bajo la l\u00f3gica de la oferta y la demanda y que, en el caso de los hogares, el punto clave es la capacidad real de acceso, determinada por la elegibilidad formal y la relaci\u00f3n entre la cuota y el ingreso.<\/p>\n
En relaci\u00f3n con la elegibilidad, Gonz\u00e1lez Rouco indic\u00f3 que el mercado est\u00e1 concentrado, en gran medida, en los trabajadores registrados en relaci\u00f3n de dependencia. Aunque ese universo se viene reduciendo, aclar\u00f3 que \u201chay mucho para pescar\u201d y que no constituye hoy el principal l\u00edmite para el crecimiento.<\/p>\n
El segundo factor, la relaci\u00f3n cuota-ingreso, est\u00e1 condicionado por variables como los salarios, el tipo de cambio, los precios de las propiedades y las condiciones del cr\u00e9dito. El economista no anticipa una ca\u00edda relevante del salario medido en d\u00f3lares, pero espera un ajuste al alza de los valores inmobiliarios, ya que se mantienen en niveles bajos.<\/p>\n
Gonz\u00e1lez Rouco expres\u00f3 mayor cautela respecto de las condiciones del cr\u00e9dito. \u201cEs la variable que m\u00e1s preocupa\u201d, destac\u00f3, al se\u00f1alar que en ese frente hay \u201cpoco margen de mejora en el corto plazo\u201d. De acuerdo a su an\u00e1lisis, puede haber algunos avances, pero no cambios dr\u00e1sticos.<\/p>\n
El economista resumi\u00f3: \u201cDel lado de la demanda, el problema est\u00e1 en la relaci\u00f3n cuota-ingreso. Vamos a un mercado con restricciones de ingreso m\u00e1s altas, por aumentos en el valor de inmuebles y condiciones exigentes\u201d. \u201cDespu\u00e9s de un a\u00f1o de USD 3.300 millones en cr\u00e9dito hipotecario, imagino un 2026 con ese monto como tope. Hablamos de 40.000 cr\u00e9ditos, nada despreciable pero tampoco exagerado\u201d.<\/p>\n
Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, afirm\u00f3: \u201cTenemos buenas expectativas para este a\u00f1o. La Ley de Presunci\u00f3n de Inocencia Fiscal, sumada a la liberaci\u00f3n de los fondos del Blanqueo y las proyecciones de una macroeconom\u00eda m\u00e1s ordenada (con menor volatilidad y una baja de las tasas) configuran un escenario inmejorable para que la actividad inmobiliaria en general y el cr\u00e9dito hipotecario en particular puedan seguir afianz\u00e1ndose\u201d.<\/p>\n
Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, remarc\u00f3: \u201cLas expectativas son muy buenas. A partir de los resultados de las elecciones de octubre, se pronostica que las tasas de inter\u00e9s comiencen a reducirse gradualmente en 2026\u2033.<\/p>\n
\u201cSi bien la demanda cay\u00f3 levemente en noviembre y diciembre, todo indica que durante el primer semestre los n\u00fameros volver\u00e1n a mejorar y se retomar\u00e1 un ritmo cercano al 20% de las compraventas apalancadas por cr\u00e9dito hipotecario, como ocurri\u00f3 a principios de 2025\u2033, proyect\u00f3.<\/p>\n
G\u00f3mez Picasso sostuvo: \u201cEn el \u00faltimo tramo del a\u00f1o pasado la gente respondi\u00f3 bastante bien, a pesar de una suba de tasas de inter\u00e9s que fue significativa. Hoy, las m\u00e1s bajas se mueven entre el 6% y el 7% anual sobre el ajuste CER o UVA, principalmente en la banca p\u00fablica. En cambio, en los bancos privados aparecen las m\u00e1s elevadas, que en muchos casos rondan el 15 por ciento\u201d.<\/p>\n
El especialista espera una reducci\u00f3n de esos porcentajes. Con tasas de inter\u00e9s ubicadas en torno al 7% u 8%, no se producir\u00eda un boom, pero s\u00ed un nivel relevante de consultas y operaciones.<\/p>\n
En este contexto, la previsi\u00f3n es que los precios de las propiedades suban un poco m\u00e1s que en 2025. \u201cCon el respaldo del cr\u00e9dito en 2026, es razonable esperar un aumento leve, ya que los valores todav\u00eda se mantienen retrasados\u201d, precis\u00f3 G\u00f3mez Picasso<\/p>\n
Fuente: Infobae<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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